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伟东市调:带你回顾2018年看过的100个长租公寓

2018年1月开始真正接触长租公寓行业,到现在正好一年。由于工作的需要,这一年走南闯北,调研过分布在13个城市的100个左右长租公寓。利用元旦假期,回顾一下所看过的项目,聊聊对于长租公寓行业的看法,同时也推荐5个值得关注的长租公寓项目。

一、对于长租公寓行业的看法

长租公寓这个词的热度,在2017年之前关注度都较低,但随着十九大确定了“租售并举”的住房制度,建立长效机制,鼓励发展租赁市场,长租公寓的关注度不断提升。虽然主要关注的热点是“自如甲醛门”、“租赁贷”、“长租公寓公司跑路”等负面消息,但也只是这个行业发展历程中的一些涟漪。随着人口进一步向一线和二线强城市集聚,这些城市的住房将更加稀缺,租售比也将不断提升,另外伴随着融资渠道的打通,流通及退出机制的建立,税收优惠力度的提升,相信长租公寓行业也将会进一步得以发展。

每一个行业都可以用经济学最基本的供求关系原理来分析,长租公寓行业也不例外。参照美国、日本的情况,结合中国的特点,结论是:中国一线、二线强城市的长租公寓市场,中长期内将有巨大的市场机会,希望分一杯羹的企业,需要打造差异化的竞争力,以确保短期内可以活下来,并在中长期成长为类似于美国的EQR、AVB、Greystar或日本大东建托的公司。

限于篇幅,这里就不展开讲了,希望在2019年对于长租公寓行业有进一步深入感受之后,能够专门分析一下。

二、2018年长租公寓项目调研情况

经过初步统计,在2018年我共计调研了13个城市的100个长租公寓项目,平均每个月8.33个,各个维度分析如下:

1、品牌分布:排名前3的是,万科泊寓(19个),龙湖冠寓(15个),远洋邦舍(7个)。这主要与泊寓和冠寓布局的城市多有很大关系。

2、城市部分:排名前5的是,北京(36个),上海(16个),杭州(10个),广州(7个),深圳(5个),恰好与新一线的名单重合。

3、月度分布:整体在7-9月达到高峰,这三个月看了36个项目,之后有所下降,10-12月平均每月看7个项目。

三、5个值得关注的长租公寓项目

在长租公寓行业,各家公司都在探索不同的发展之路,这也体现在一个个具体的项目中。一叶知秋,通过调研具体的项目,对于各家公司的策略也可以窥一斑而见全豹。下面推荐5个值得关注的长租公寓项目,每个项目都各有特点。

1、baseLIVING·上海张江店

入选理由:典型的资产持有和资产运营分开的模式 | 长短租结合+办公,提升坪效

BASE是美国华平、GIC所投的NOVA旗下的品牌,创立于2008年,从事长租公寓+办公空间的轻资产运营。NOVA作为存量地产改造和增值服务运营商,其长租公寓项目基本由BASE来改造及运营。NOVA+BASE的组合是典型的资产持有和资产运营分开的模式,体现了“让专业的人做专业的事”的优势。BASE在上海有11个长租公寓项目,全部都有特行证,可以从事短租,也基本都有部分办公业态,这也保证了项目的坪效足够高。为了参观BASE的项目,笔者到上海张江出差,特意住在了baseLIVING上海张江店。这个店包括公寓、办公、一层底商,其中公寓部分60套,有1/3用于长租,其他用于短租,主要客户是周边的协议企业客户。项目设计简洁,比较有时尚感。

2、朗诗寓·上海森兰店

入选理由:国内首单合作型长租公寓储架REITs的底层资产| 白领公寓+服务式公寓的差异化定位

这个项目是朗诗与平安不动产于2018年Q1以总价9.77亿元收购的重资产收购项目,2018年9月开业,2018年12月作为底层资产发行了国内首单合作型长租公寓储架REITs,首期产品规模10.68亿元。项目一共两栋楼,共752间,一栋白领公寓,分体空调开间3300~4200元/月,30~40平米;一室一厅4700~5300元/月,50平米左右,另外服务费300每月;一栋为精品公寓,中央空调,开间4600元/月起,40-50平米;一室一厅 6300~7500元/月,70平米;两室一厅8000~9000元/月,另外服务费300每月。

3、未来域人才家苑·杭州云栖小镇

入选理由:公寓运营企业与地方政府合作的典型模式

未来域创立于2010年,定位成为中国人才公寓第一企业,近年来主攻toG端业务模式,2018年签约了杭州云栖小镇人才家苑、义乌高层次人才公寓、扬州创客箱寓、常州烯望家园等诸多大型人才公寓项目。这个项目是由未来域与杭州云栖小镇管委会合作,主要模式是管委会提供已建成毛坯项目,未来域负责装修和运营,前几年有免租期,之后有较低的租金,全部是面对园区的客户,价格受限,是作为园区吸引企业入驻的配套而存在。项目地上4.37万平米,1200间左右,三种户型,开间35平米、一居室极客房50平米、二居室高管房70平米,租金在1650-3500元/月/间,距离云栖大会3.5公里,紧邻中国美术学院,园区引进了阿里云、富士康、英特尔等企业,并且有中国美术学院、西湖大学、浙江音乐学院等学校。只能签一年,押一付三或六。政府限价50元/平米,优先保证园区企业,政府对员工有租金补贴。基本处于满租状态。目前项目运营人员36人,其中保安保洁20人。

4、自如城市之光·北京丰台丽泽店

入选理由:宿舍型长租公寓模式的较好尝试

自如城市之光·北京丰台丽泽店,距离10号线、9号线三个地铁站均在1公里内,公寓位于4、5层,1-3层是KTV。一共100个房间,2018年3月开业,剩余2个小单间和3个床位。主要有两种户型,6个床位的宿舍,有卫生间和窗户的1650元/月/床,床有帘;2个小单间的房间,共用卫生间,2590元/月。小单间要单付水电,宿舍没有水电费。公共区域比较大,有会客区、游戏区、餐厅、晾晒区、洗衣间、卫生间、浴室。客户以周边服务业从业人员为主。该项目对于城市核心区的宿舍类公寓运营是较好的尝试。

5、万科泊寓·杭州解放路α

入选理由:泊寓尝试产品升级,与开发协同

万科泊寓α·杭州解放路店,541套,2018年9月1日开业,刚开业半个月,已出租40套,主要5种户型:35–5100元/月;33暗间-3000;45开间-5500;65一居室—12000;30LOFT—5800。装修用材确实要比之前泊寓的要好,公共区域有会议室、厨房、健身房。互联网创业讲究小步快跑快速迭代。泊寓开始尝试产品升级,与开发协同,在开发商做公寓的公司里处于领跑梯队。

按照仲量联行的定义,集中式长租公寓是指产权集中、租期长(6个月以上为主)、由公寓机构统一运营管理,并提供最基础服务的市场化租赁型公寓。

以上就是对于2018年“偉東市调”的简要总结,希望在2019年能够共享更多、更有深度的市调分析,也希望与各位志同道合的朋友多多交流。